2016该不该买商住房八大风险需警惕

赵蓉

所谓商住房，即商住两用房，既可以用作居住用房，又可以注册公司从事商业活动。其本质上属于非住宅，是将非住宅用地开发建设成可居住房屋，而且在房产证上也注明了是商业、办公类产权。

6月14，北京商住房将全面限购的消息被疯狂转载。受此刺激，购房者纷纷赶上政策末班车，加紧购买商住房，仅一天的签约量就相当于5月全月签约量的60%。面对火热的市场行情，很多人蠢蠢欲动，也有人持观望态度。

从交易的情况来看，购买商住房的人群一般分为两类：一是不能再购买普通住宅的投资客，二是没有购房资格的自住需求者通过购买商住房来过渡。对于第二者来说，现在该不该买商住房呢？购买商住房是否存在风险呢？

与普通住宅相比，商住房最大的优点就是价格低。商住公寓一般以高层、小面积为主，容积率较高，售价相对低出不少。对于那些暂时无法承担普通住宅或者没有购房资格的人来说，作为一种过渡型住宅，商住房是一种合适的选择。

其次，商住房比普通住房高，可隔成两成。如房本面积为60平方米，那么实际居住面积就可达到120平方米。既然是商住两用房，就可将楼下作为店面，楼上作为住房。如此看来，商住房不仅满足了居住功能，也兼具投资功能。

最重要的是，目前除北京通州外，商住房并不限购、限贷。与普通住宅相比，商住房购买门槛相对较低。

尽管商住房有价格低、不限购的优势，但其缺点也是十分明显的：

1、商住项目的土地出让年限一般只有40年或50年，普通住宅则是70年；

2、商住房最低首付比例为45%，贷款期限一般不能超过10年，贷款利率不得低于同期同档次利率的1.1倍，且不能使用住房公积金贷款；

3、商住房不能落户；

4、商住房不能享受学校、商业、居委会等配套服务；

5、商住房在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠，交易和持有成本高；

6、商住房水电费、供暖费、物业费等费用标准高于普通住宅，且商住房基本上没有燃气，只能用电磁炉；

7、商住房居住密度相对较大，宜居性较差；

8、由于很难成立业委会，商住房的业主维权也很困难，而且商住不是住宅，所以用作居住时很多权益不受法律保障。

商住房虽然满足了部分群体的居住需求，但是潜在的问题和风险也特别多。商住房的形成有其历史原因，就目前来说，总库存还是不少的，这也导致了商住房升值空间小、涨幅缓慢。如遇房价下跌，商住房首当其冲，将比普通住宅更快更早下跌。且商住房不能落户上学，这是需要购房者审慎考虑的。

昨天，一份疑似工商银行发布的《关于加强个人商用房贷款风险管理的通知》刷爆了朋友圈。《通知》中说，工商银行今后商用房贷款准入会优先选择北京、上海、广州、深圳以及省会城市和直辖市，而三四线城市商用房贷款业务将只降不增。同时，个人商用房贷款首付比例由过去的50%调整到70%，商住两用住房的首付由45%调整到50%。

如果以上消息属实，商住房的购房难度将大大增强。银行对个人商用房贷款的合作机构和项目准入做了严格控制，说明银行对商住房的风险也是十分警惕的，尤其是三四线城市。因此，融360房贷建议，北上广深由于受住宅限购等因素影响，购房者可选择购买商住房作为过渡型住房；一些经济发展较好的二线城市，如果住宅购买难度较大，也可以谨慎选择商住房；而三四线城市因为本身普通住房的库存就较多，所以购房者购买商住房居住的意义不大，如果投资商铺或写字楼，则要考察的因素更多，请求助有经验的专业人士。

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