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现在买房投资赚钱吗看完这个终于清楚了

发布时间:2021-01-07 14:20:08 阅读: 来源:硝酸厂家

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投资回报率是个啥?数学老师告诉我,投资回报率就是在一定周期内,投资所获得的现金收入所占投入现金的比例:投资回报率(ROI)=年利润或年均利润/投资总额×100%;通俗的理解就是资金投入后收益的利率是多少。

投资回报率分为两种,一种称为现金投资回报率(CAsh on Cash),另一种是称为增值投资回报率(Soft Profit) .

说完概念我们再实际算一下。一套北京某小区的住宅为例,来算一下一年的投资回报率。

此房位置在北京通州,两居,95.14平米 ,南北向,2002年房产,中等装修,市场报价340万,此小区同样的房产租金4000元/月。每月杂费占租金7%(物业费、取暖费、空置率等) 。这套房子我们来计算一下一年的投资回报率。

现在买房投资赚钱吗?总算有人给算清楚了

我们分为以下三种情况:

第一种,全款购买,现金投资回报率

第二种,全款购买,增值投资回报率

第三种,首付3成,有按揭情况下的现金投资回报率和增值投资回报率

第一种情况:全款购买,现金投资回报率

租金总收入=房租收入+租金投资收入=4000*12+4000*0.04*12=48000+1920=49920元

租金净收入=49920*93%=46425元

现金投资回报率=46425÷3400000=1.36%

这时,我们可以看到,这收益率还不如目前银行一年定期存款利率1.5%。所以,仅仅从现金投资回报率上讲,用340万元买一个房子出租,是不如将340万元存入银行的投资回报率高的。

第二种情况:全款购买,增值投资回报率

增值情况下的投资回报率,就是把房屋的增值价值也包括进去,这一部分的回报只有当卖掉或重新贷款时才能拿到手,也称为Soft Profit.

假设这套房一年内增值10%(该区域升值情况要比这个高),增值收入=3400000*10%=340000元。

投资回报率=(租金净收入+增值收入)÷投入资金=(46425+340000)÷3400000=11.36%

在这种情况下,比起存入银行或者购买一般理财产品,就已经高出很多了,如果再减去这笔钱的不拿去投资,只是存入银行一年的定期,收益也接近10%。

第三种情况:首付3成,有按揭情况下的现金投资回报率和增值投资回报率

340万首付3成,贷款7成,需要首付102万,算上评估值,首付需要136万,贷款204万。按目前银行30年的商业贷款利率4.9%,在此基础上打个85折,那就是4.165%。采用等额本息的还款方式。

每月付给银行(本金和利息)9934元,一年支付银行119208元,其中利息84304元,本金34907元。

现金投资回报率(Cash on Cash)

全年租金净收入46425元,全年支付银行贷款119208元,每年要付息84304元 ,首付136万元

投资回报率=(46425-84304) ÷1394907≈ -2.7%

在这种情况下,并没有产生现金收入,而是还要每月补贴9934元(119208 ÷12)

增值投资回报率(Soft Profit)

假设这套房一年内增值10%(该区域升值情况要比这个高),增值收入=3400000*10%=340000元。

投资回报率=(增值收入-补贴投入)/首付金额=(340000+46425-84304) ÷1394907≈27.71%

从结果上看27.71%的回报率还是非常高的,但是要记得二手房是需要卖出去才能拿到钱的。一年以内买卖房屋是需要缴纳高额的税费。这样一套房卖出的话需要卖方支付的税费。通过银率的二手房买卖税费计算器来计算。

卖方支付税费=个税+营业税=68000+19040=87040元

最终投资回报率=(增值收入-补贴投入-税费)/首付金额=(340000+46425-84304-87040) ÷1394907≈15.42%

在这种情况下,比起存入银行或者购买一般理财产品,就已经高出很多了,如果再减去这笔钱的不拿去投资,只是存入银行一年的定期,收益也接近13.9%。是不是赶上P2P投资了。

当然,这种投资回报率的计算是理论上的,只有当把房子卖掉后投资人才能拿到。但这种情况只限于一线城市的楼市,并不代表全国如此,所以投资还是需要谨慎计算考虑的。

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